En France, plus de 52 000 syndics bénévoles gèrent des copropriétés selon les dernières données disponibles — souvent des immeubles de petite taille où le recours à un professionnel n’est ni justifié ni économiquement viable. Pourtant, lorsqu’il s’agit d’assurance copropriété, le syndic bénévole supporte les mêmes responsabilités légales que le syndic professionnel — sans nécessairement disposer des mêmes repères techniques. Quelles assurances sont obligatoires ? Quelles garanties sont recommandées ? Comment éviter les pièges de la sous-assurance ? Cet article fait le point sur les obligations, les garanties essentielles et les bonnes pratiques pour protéger votre copropriété et votre responsabilité personnelle en tant que syndic bénévole.
Syndic bénévole : quelles sont vos obligations en matière d’assurance ?
L’assurance responsabilité civile de la copropriété — une obligation légale
Depuis la loi Alur de 2014, toute copropriété a l’obligation de souscrire au minimum une assurance responsabilité civile. Cette obligation est inscrite à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi Alur. En pratique, cela signifie que la copropriété doit être couverte pour les dommages qu’elle pourrait causer à des tiers — qu’elle soit gérée par un syndic professionnel ou bénévole.
La souscription de cette assurance est votée en assemblée générale à la majorité simple de l’article 24. Il appartient au syndic bénévole de mettre ce point à l’ordre du jour et de veiller à la mise en place effective du contrat.
L’assurance RC du syndic bénévole — non obligatoire, et son périmètre est souvent mal compris
Contrairement au syndic professionnel — qui est tenu par la loi Hoguet de souscrire une assurance couvrant notamment les erreurs de ses salariés —, le syndic bénévole ne dispose d’aucune assurance au moment de son élection et n’a aucune obligation légale d’en souscrire une. Ni carte professionnelle « S », ni garantie financière, ni RC professionnelle ne lui sont imposées.
Mais au-delà de cette absence d’obligation, c’est le périmètre réel de la garantie RC du syndic bénévole qui est le plus souvent mal compris. En pratique, cette assurance en responsabilité civile ne couvre pas le syndic bénévole en cas d’erreur de gestion administrative ou financière, de retard dans le suivi de travaux, de mauvaise gestion d’un sinistre, ou encore de défaut d’information des copropriétaires. La raison est juridiquement fondée : il n’est pas possible de distinguer le syndicat des copropriétaires — dont le syndic bénévole fait partie en tant que copropriétaire lui-même — du syndic en tant que mandataire. Le syndicat et le syndic bénévole ne pouvant pas se poursuivre mutuellement, la responsabilité civile n’est tout simplement pas compétente dans ces situations.
En revanche, la RC du syndic bénévole protège bien contre les réclamations émanant de tiers (voisins, passants, prestataires), en cas de perte de documents de la copropriété, ou de mise en danger d’un tiers dans les parties communes (défaut d’entretien ayant causé un préjudice corporel à une personne extérieure, par exemple). C’est cette distinction — tiers vs copropriétaires — qui détermine le champ d’application réel de la garantie.
Ce qui différencie le syndic bénévole du syndic professionnel en assurance
Trois différences fondamentales méritent d’être soulignées. Premièrement, le syndic bénévole ne dispose pas de garantie financière : en cas de détournement de fonds, le contrat d’assurance immeuble ne couvrira pas les sommes disparues. Deuxièmement, la loi Hoguet ne s’appliquant pas, il n’existe aucun filet de sécurité institutionnel en cas de faute grave. Troisièmement, et c’est un point positif, l’article 1992 du Code civil prévoit que les tribunaux apprécient la responsabilité d’un mandataire bénévole avec plus d’indulgence que celle d’un mandataire rémunéré. Sous réserve de l’absence de faute lourde, cette disposition offre une certaine protection juridique au syndic non professionnel.
Quelle assurance multirisque immeuble choisir en syndic bénévole ?
Les garanties essentielles du contrat MRI
Au-delà de la responsabilité civile obligatoire, il est vivement recommandé de souscrire un contrat d’assurance multirisque immeuble (MRI). Ce contrat constitue le socle de protection de votre copropriété et couvre les sinistres les plus fréquents : dégâts des eaux, incendie, catastrophes naturelles, bris de glace, événements climatiques et vandalisme. Il convient de vérifier que ces garanties de base figurent bien dans les conditions particulières de votre contrat et que les capitaux assurés reflètent la valeur réelle de reconstruction de l’immeuble.
Les garanties optionnelles à ne pas négliger
Plusieurs garanties complémentaires méritent une attention particulière pour un syndic bénévole. La protection juridique est sans doute la plus utile : elle prend en charge les frais d’avocat en cas de litige avec un copropriétaire, un prestataire ou un voisin — une situation fréquente en copropriété. La garantie recherche de fuite est également précieuse, le dégât des eaux étant le sinistre le plus courant dans les immeubles. Enfin, l’assurance dommage ouvrage en copropriété doit être envisagée dès que des travaux de rénovation sont planifiés.
La garantie RC du syndic bénévole intégrée au contrat MRI — ce qu’elle couvre réellement
C’est un point technique que beaucoup de syndics bénévoles ignorent : la garantie responsabilité civile du syndic non professionnel peut être souscrite sous forme d’extension du contrat MRI de la copropriété. Il n’est pas nécessaire de prendre un contrat séparé. Mais comme expliqué précédemment, il convient de bien comprendre ce que cette extension couvre — et surtout ce qu’elle ne couvre pas.
Cette garantie intervient uniquement pour les dommages causés à des tiers dans le cadre du mandat de syndic : un visiteur blessé dans les parties communes par défaut d’entretien, la perte de documents contractuels de la copropriété, ou la mise en danger d’une personne extérieure à la copropriété. Elle exclut en revanche les actes intentionnels (détournement de fonds, fraude) et — point essentiel — elle ne couvre pas les litiges internes entre le syndic bénévole et les copropriétaires. Il convient de vérifier que cette extension figure explicitement dans votre contrat, car elle n’est pas toujours incluse par défaut.
Combien coûte l’assurance copropriété pour un syndic bénévole ?
Le coût de la RC syndic bénévole seule
Selon les données du marché, la garantie responsabilité civile du syndic bénévole représente un surcoût modeste : entre 100 et 150 euros par an en moyenne, selon les estimations des comparateurs spécialisés. Ce montant est pris en charge par le budget de la copropriété (charges communes), et non par le syndic à titre personnel. Rapporté au nombre de copropriétaires, le coût individuel est donc très faible.
Le coût du contrat MRI complet
Le tarif du contrat multirisque immeuble dépend de plusieurs variables : le nombre de lots, la surface totale, la localisation géographique, l’année de construction, le type de toiture et l’historique de sinistralité. Pour une petite copropriété de 5 à 10 lots — le profil type des immeubles en syndic bénévole —, les primes annuelles se situent généralement entre 500 et 2 000 euros. Ce n’est pas parce qu’une copropriété est petite que les risques sont moindres : un dégât des eaux ou un incendie peut représenter des dizaines de milliers d’euros de dommages, quel que soit le nombre de lots.
Comment souscrire une assurance copropriété en tant que syndic bénévole ?
Les étapes clés : du vote en AG à la signature du contrat
La démarche de souscription suit un parcours structuré. Comme le détaille l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC), le syndic bénévole inscrit en premier lieu le sujet à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le vote s’effectue à la majorité simple (article 24). Ensuite, il est recommandé de solliciter plusieurs devis en fournissant un questionnaire technique détaillé : nombre de lots, surface, année de construction, type de chauffage, antécédents de sinistres. La mise en concurrence est essentielle pour choisir le bon contrat d’assurance pour votre immeuble.
De nombreux syndics bénévoles témoignent de la difficulté à comparer les offres d’assurance copropriété et à identifier les garanties réellement essentielles. C’est précisément ce type d’accompagnement technique que nos clients apprécient : décrypter les conditions générales, comparer à garanties équivalentes, et s’assurer que le contrat protège effectivement la copropriété et le syndic. Si vous souhaitez faire analyser votre contrat actuel ou obtenir un devis adapté, vous pouvez demander un audit gratuit de votre assurance copropriété.
Les pièges à éviter lors de la souscription
Trois erreurs reviennent fréquemment chez les syndics bénévoles. La première est la sous-évaluation des capitaux assurés : déclarer une valeur de reconstruction inférieure à la réalité expose la copropriété à la règle proportionnelle en cas de sinistre. La deuxième est l’oubli de la garantie RC du syndic bénévole, qui n’est pas incluse automatiquement dans tous les contrats MRI. La troisième est l’absence de protection juridique, particulièrement risquée dans une copropriété où les désaccords entre copropriétaires sont fréquents. Il convient de vérifier que les limites contractuelles d’indemnité sont suffisantes pour couvrir la valeur réelle de votre patrimoine.
🔍 Le saviez-vous ? Chez Dargency, nous allons plus loin dans la vérification de votre contrat.
Lorsqu’un syndic bénévole nous sollicite, nous ne nous contentons pas de comparer les tarifs. Nous vérifions systématiquement chaque copropriété sur les points qui changent tout en assurance : surfaces réelles à déclarer, situation en zone inondable, implantation dans un quartier prioritaire, présence d’une piscine, de panneaux solaires, ou encore de commerces susceptibles d’aggraver le risque. Autant de critères que les syndics bénévoles oublient souvent de déclarer — et qui peuvent entraîner un refus d’indemnisation le jour du sinistre.
Que risque le syndic bénévole en cas de défaut d’assurance ?
La mise en cause de la responsabilité personnelle
En l’absence d’assurance, ou en cas de garanties insuffisantes, le syndic bénévole s’expose à une mise en cause de sa responsabilité civile personnelle. Concrètement, un copropriétaire ou un tiers victime d’un sinistre non couvert pourrait se retourner directement contre la personne physique du syndic pour obtenir réparation. Dans les cas les plus graves (défaut manifeste d’entretien ayant causé un préjudice corporel, par exemple), la responsabilité pénale peut également être engagée.
L’assurance propriétaire non occupant (PNO) ne se substitue pas à l’assurance de la copropriété : ce sont deux couvertures distinctes qui répondent à des risques différents.
Le recours au Bureau central de tarification en cas de refus d’assureur
Si votre copropriété fait face à des refus d’assurance (sinistralité élevée, immeuble vétuste), le Bureau central de tarification (BCT) constitue un recours légal méconnu mais efficace. Cet organisme peut contraindre un assureur à couvrir votre copropriété au tarif qu’il fixe. Toute chose égale par ailleurs, cette procédure reste un dernier recours — mieux vaut d’abord faire appel à un courtier spécialisé capable de négocier avec plusieurs compagnies pour trouver une solution adaptée.
Conclusion
En tant que syndic bénévole, trois impératifs doivent guider votre démarche en matière d’assurance : souscrire l’assurance responsabilité civile obligatoire de la copropriété, compléter par un contrat multirisque immeuble avec des garanties adaptées, et ne jamais négliger la garantie RC personnelle du syndic bénévole — votre meilleure protection contre les aléas de la gestion bénévole.
Si vous gérez votre copropriété en syndic bénévole et souhaitez vérifier que vos garanties actuelles couvrent correctement votre immeuble et votre responsabilité personnelle, Jassuremonbien.com propose un accompagnement dédié aux syndics bénévoles, sans engagement. Nous analysons votre contrat existant, identifions les éventuelles lacunes, et vous aidons à trouver la couverture optimale au meilleur tarif. Demandez votre audit gratuit →
Après avoir travaillé pendant 20 ans auprès des administrateurs de bien, j’ai fait d’une passion pour l’immobilier mon métier.
D’abord négociateur en location, j’ai ensuite occupé des fonctions de conseiller privé en investissement locatif au sein d’un groupe leader du marché de l’administration de biens en France.
J’ai évolué en quittant le coeur du métier pour commercialiser des solutions aux gestionnaires locatifs et syndics professionnels : externalisation de documents, d’états des lieux.
Depuis 2016, je me suis spécialisé dans les solutions d’assurances auprès des Administrateurs de biens : Dommages ouvrage, multirisques immeuble, PNO, GLI, multirisques Habitation. Tout d’abord comme salarié, puis en 2021, j’ai décidé de me lancer dans l’entreprenariat en créant mon cabinet de courtage d’assurance : DARGENCY
Parallèlement à mon activité professionnelle, j’ai investi dans 5 biens destinés à la location, j’ai pu mettre en pratique avec succès les connaissances acquises dans mon activité professionnelle.