Bailleur : Quel contrat assurance pour un immeuble en monopropriété, une maison, un appartement, en copropriété ?

Les contrats d’assurances immobiliers des propriétaires qui donnent un bien en location sont tous regroupés sous le terme assurance Propriétaire non occupant (PNO). Le terme est assez clair puisqu’il assure le propriétaire d’un bien qu’il n’occupe pas.

Cette assurance est donc tout de suite distincte de la multirisque habitation (MRH) qui a pour but d’assurer l’occupant d’un bien.

Cependant le terme PNO, peut aussi bien être utilisé pour définir le propriétaire :

  • D’un appartement en copropriété,
  • D’une maison,
  • D’un immeuble appartenant à un seul propriétaire.

Le terme PNO est générique, il convient cependant de distinguer 2 cas différents, puisque le contour de l’assurance ne sera pas le même pour:

  • L’assurance d’un appartement au sein d’un immeuble en copropriété, qu’on pourra aussi appeler CBNO (copropriétaire bailleur non occupant). celle-ci devra être compléter par l’assurance MRH de l’occupant et MRI de l’immeuble en copropriété, pour couvrir les parties communes.
  • L’assurance d’un immeuble en mono propriété donné en location, alors il conviendra de souscrire une multirisque immeuble (MRI). Ce contrat « PNO » couvrira dans un seul contrat le parties communes et privative appartenant au propriétaire. Il doit être complété par l’assurance MRH de l’occupant.

 

Assurer un appartement donné en location au sein d’un immeuble en copropriété:

 

La loi alur a rendu obligatoire l’assurance par le propriétaire non occupant d’un appartement en copropriété. Vous devrez donc souscrire une assurance PNO ou CBNO, les 2 termes désignant la même chose.

Elle viendra principalement vous couvrir en complément ou à défaut de l’assurance multirisque habitation du locataire ou de l’assurance multirisque de l’immeuble.

 

Elle interviendra le plus souvent en dommage dans les cas suivant :

  • Non occupation (entre 2 locations)
  • Congé donné par le locataire (IRSI)
  • Local meublé,
  • Pour les pertes que vous subirez suite à un sinistre (pertes de loyer par exemple)

 

Pour ce type de bien vous pouvez faire un devis, et souscrire directement en ligne sur notre tarificateur

 

Assurer une maison donnée en location :

 

Il s’agit de vous assurer ici en tant que propriétaire non occupant pour la maison que vous donnerez en location.

Votre locataire à l’obligation de s’assurer en responsabilité civile mais il s’assurera également pour ces meubles.

Il est de votre responsabilité de couvrir votre bien sur la partie immobilier.

Si votre maison est assez simple vous pouvez faire un devis, et souscrire directement en ligne sur notre tarificateur

Si vous mettez en location une maison avec des éléments plus complexes comme par exemple :

  • Piscine,
  • Grand terrain,
  • Pompe à chaleur,
  • Dispositif de production d’énergie solaire ou éolien,

Il convient de nous contacter directement par téléphone au 0663905058 ou par courriel franck@dargency.fr pour faire un devis avec des garanties plus complètes et correspondant parfaitement à votre besoin.

 

Assurer un immeuble en monopropriété :

 

Par définition, une monopropriété concerne un bien qui n’appartient qu’à une seule personne : on parle de monopropriété pour les maisons par exemple, mais ce statut s’applique également aux immeubles.

C’est le cas lorsqu’un immeuble collectif contenant plusieurs logements (et/ou commerce) n’appartient qu’à un seul propriétaire, qu’il soit une personne physique ou morale. Dans ce cas, il n’y a donc pas de copropriétaires, pas de syndic.

Si la majeure partie des immeubles en monopropriété sont détenus par des organismes HLM, certaines monopropriétés sont dites « privées » quand elles appartiennent à des familles qui peuvent mettre les logements de l’immeuble en location.

Une monopropriété peut également appartenir à des personnes morales privées, comme des compagnies d’assurance, des caisses de retraite ou encore des sociétés foncières.

Pour le propriétaire d’un immeuble entier, l’erreur que l’on retrouve malheureusement trop souvent, est d’assurer chaque lot en PNO appartement et pas l’immeuble. Parce que dans ce cas, les parties communes de l’immeuble ne sont pas assurées.

Vous avez donc souscrit une couverture pour chacun des appartements dans votre immeuble mais vous n’avez pas couvert le principal ; les fondations, les murs, la toiture, qui sont de fait, commun à tous les usagers de l’immeuble.

Si certains assureurs prévoient dans leurs conditions générales que l’immeuble, (donc les parties communes ; Toit, Murs, fondation, planchers, dégagement et pièces communes) est assuré si l’ensemble des lots composant cet immeuble est assuré chez eux.

Il conviendra de bien vérifier ce point dans les conditions générales de votre contrat.

N’hésitez pas à nous consulter par courriel ou téléphone au 0663905058 pour établir le meilleur contrat PNO/MRI correspondant à votre cas.

Propriétaire non exploitant (PNE) : quid de l’assurance des commerces

 

L’assurance PNO d’un commerce est appelée PNE, Propriétaire Non Exploitant.

Les assureurs qui couvrent un immeuble en couvrant chaque local sont généralement limités à l’assurance des locaux destinés à l’habitation.

Lorsque l’immeuble contient un local commercial en rez-de-chaussée cela complique la chose puisque certains assureurs refusent de vous assurer en tant que propriétaire non exploitant .

C’est ici que l’on note la nécessité d’assurer l’immeuble, non plus en assurance propriétaire non occupant (PNO), mais en assurance multirisque immeuble (MRI) puisque celle-ci prévoit une occupation de l’immeuble pour des activités commerciales avec des tranches selon que le commerce occupe moins de 25, 50, ou 100% de l’immeuble.

N’hésitez pas à nous consulter par courriel ou téléphonez au 0663905058 pour établir le meilleur contrat PNO/MRI correspondant à votre cas.

Cas complexes :

 

Il existe une multitude de cas plus complexes qu’ils est nécessaires d’étudier au cas par cas avec un courtier pour l’assurer correctement. Comme par exemple :

  • une partie de l’immeuble est dédiée à un entrepôt,
  • une partie de l’immeuble est utilisé au titre de résidence principale du propriétaire,
  • une partie de l’immeuble est donnée en location saisonnière et vide une partie de l’année,
  • une partie de l’immeuble concerne le commerce appartenant aux propriétaires,
  • biens d’autres cas peuvent exister…

Chaque compagnie aura une approche différente selon la complexité, nous sommes en mesure de vous apporter la solution qui correspondent à votre cas en fonction des assureurs avec lesquels nous travaillerons.

Pour cela contactez-nous par email ou téléphone : 0663905058

Et en copropriété ? :

 

D’après l’article 9-1 de la loi du 10/07/1965 (loi dite « ALUR »), l’assurance pour le syndic bénévole (ainsi que pour les syndicats de copropriétaires et les propriétaires/copropriétaires occupants et non-occupants) est obligatoire au minimum en Responsabilité Civile (Art. 9-1 loi 10/07/1965 : « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre »).

La garantie Responsabilité Civile qui est la seule garantie obligatoire, cela signifie d’assurer une copropriété pour les dommages qu’elle pourrait causer à un tiers (c’est-à-dire non membre de la copropriété).

A titre d’exemple, un segment d’une partie commune se détache et endommage l’immeuble voisin. C’est ce que l’on appelle la Responsabilité Civile du Fait du Bâtiment.

Il est également recommandé de souscrire à une assurance Responsabilité Civile propre au membre du syndic bénévole ou conseil syndical dans l’hypothèse où celui-ci prendrait une décision qui engendrerait un dommage à autrui (exemple : le syndicat des copropriétaires décide de casser un mur, qui est finalement un élément indispensable à la bonne tenue de l’immeuble voisin et ce dernier vient à s’effondrer).

Outre la Responsabilité Civile obligatoire, il est fortement conseillé au syndic de souscrire à un contrat Multirisques Immeuble afin d’assurer une copropriété. Ce type de contrat permet de couvrir, en plus de la garantie obligatoire, les dommages relatifs au bâtiment lui-même (Dégâts des Eaux, Incendie…)

Cette assurance est obligatoire si l’immeuble est géré par un syndic professionnel. Celui-ci devra obligatoirement l’assurer en dommage pour ne pas voir sa responsabilité en tant que professionnels être engagé (mauvais conseil).

 

Nous sommes 2 propriétaires dans une maison sans syndic, notre assurance MRH nous couvre pour l’immeuble :

 

S’il n’y a pas de syndic ou syndic bénévole, contrairement à ce que beaucoup croient, votre assurance habitation ne vous couvrira pas entièrement pour l’immeuble.

Chaque copropriétaire s’assure personnellement pour sa partie occupée en MRH Copropriétaire Occupant (CO).

Que la division soit verticale ou horizontale, il conviendra de désigner comme type d’habitation APPARTEMENT (normal ou en rez-de-chaussée).

Attention ! toute erreur de déclaration représente un risque d’application de règle proportionnelle de prime.

En cas de sinistre la prise en charge les dommages à l’immobilier est limitée au pourcentage de propriété de l’assuré.

 

Mais en l’absence de syndic pro (qui aura souscrit une assurance MRI pour protéger ses clients) il est indispensable (mais pas obligatoire) de souscrire une assurance Multirisque Immeuble afin d’éviter notamment la non assurance d’un des copropriétaires et des parties communes (exemple : suspension suite à mise en demeure, résiliation pour non-paiement de prime….)

 

Beaucoup de clients me contactent au moment d’une vente d’un bien lorsque le notaire leur demande d’immatriculer la copropriété au registre des copropriétés.

C’est généralement à ce moment-là qu’ils se rendent compte qu’ils sont mal assurés.

En effet, le registre de la copropriété exige la présence d’une assurance multirisque immeuble, pour immatriculer celle-ci.

Pourtant, lorsqu’ils prennent contact avec leur assureur, si celui-ci leur précise qu’ils peuvent les couvrir au titre de leur tantièmes dans la copropriété, ils ne leur précisent pas ce qui se passera si un autre copropriétaire n’est pas assuré.

Exemple : si l’immeuble était détruit en partie par un incendie, il serait reconstruit uniquement par l’assurance en cours du copropriétaire dans la limite de ses tantièmes.

La partie qui n’est pas assurée par le copropriétaire indélicat, devra être financée par celui-ci, qui ne pourra certainement pas financé de tels travaux.  Le copropriétaire, à jour de règlement, se retrouve sans logement, à cause de son voisin indélicat.

Mais surtout cette assurance n’a pas vocation à couvrir l’intégralité d’un immeuble. Il y aura donc beaucoup de trou de garanties (effondrement, frais et pertes, décontamination et diagnostic, dommage ouvrage, RC de l’immeuble…)

Seule une assurance multirisque immeuble permettra de couvrir les parties communes de la copropriété que sont le toit, les murs, les fondations et les pièces communes (couloir, accès, locaux communs.)

 

Son couts reste assez faible, pour des copropriétés de petite taille en syndic bénévole.

On trouve les premiers contrats à partir de 200€ avec une petite franchise.

Sachant qu’il faut compter environ 1€ par mètre carré assuré.

contactez-nous par email ou téléphone : 0663905058 pour vous faire un devis

 

Pour connaître la taille de votre bâtiment je vous invite à suivre le tutoriel ci-dessous.

nOS SOLUTIONS D’ASSURANCE :

 

GLI :

Garantie

loyers impayés

2,14%

PNO :

Propriétaire

Non-Occupant

71€ /an

MRI :

Multirisque

Immeuble

MRH :

Multirisque

Habitation

Crédit:

Assurance

Emprunteur

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