Posséder un immeuble entier — en nom propre ou via une SCI — offre une liberté de gestion que la copropriété ne permet pas. Mais cette liberté a une contrepartie : toutes les responsabilités reposent sur un seul propriétaire. En Rhône-Alpes, que ce soit un immeuble de rapport à Lyon, un petit collectif à Grenoble ou un bien patrimonial à Annecy, la question de l’assurance immeuble en monopropriété se pose avec une acuité particulière. Quel contrat choisir entre MRI et PNO ? L’assurance est-elle obligatoire ? Quels sont les risques concrets en cas de sous-assurance ? Cet article fait le point sur les obligations réelles, les garanties indispensables et les erreurs à éviter pour protéger efficacement votre patrimoine immobilier.
Immeuble en monopropriété : de quoi parle-t-on exactement ?
Monopropriété vs copropriété — les différences clés pour l’assurance
Un immeuble en monopropriété est un bâtiment entier détenu par un seul propriétaire — personne physique ou morale — qui en assure seul la gestion et l’entretien. Contrairement à une copropriété classique, il n’y a ni syndicat de copropriétaires, ni assemblée générale, ni syndic professionnel ou bénévole. Cette distinction est fondamentale en matière d’assurance : en copropriété, c’est le syndicat qui souscrit la couverture du bâtiment ; en propriété exclusive, c’est le bailleur unique qui porte l’intégralité de cette responsabilité.
En pratique, la notion de « parties communes » et « parties privatives » disparaît : l’ensemble du bâtiment — toiture, murs porteurs, escaliers, caves, canalisations, façade — appartient à la même personne. C’est un avantage en termes de décision, mais un risque accru en termes de responsabilité financière en cas de sinistre.
Propriétaire unique, SCI familiale, SCI d’investissement : même logique assurantielle
Que le bien soit détenu en nom propre ou via une SCI (familiale, d’investissement ou patrimoniale), la logique assurantielle est identique : un seul propriétaire, un seul contrat multirisque. La forme juridique n’influe pas sur la nature des garanties nécessaires — elle modifie en revanche le traitement fiscal. Les primes d’assurance supportées par une SCI sont intégralement déductibles des revenus fonciers, à condition que le bien soit donné en location. Il convient de vérifier que cette déductibilité est bien prise en compte dans votre déclaration annuelle.
Quelle assurance choisir pour un immeuble en monopropriété : MRI, PNO ou habitation ?
Pourquoi l’assurance habitation classique ne suffit pas
Un contrat d’assurance multirisque habitation (MRH) est conçu pour couvrir un seul logement occupé par un ménage. Il ne prend pas en charge les parties structurelles d’un bâtiment collectif — ni la toiture, ni les murs porteurs, ni les escaliers, ni les canalisations communes. Comme le précise le Crédit Agricole dans son guide dédié, la MRH est inadaptée dès lors que vous êtes propriétaire de l’ensemble du bâtiment. C’est pourtant une erreur que nous rencontrons régulièrement chez les bailleurs qui détiennent leur premier bien locatif collectif.
MRI vs PNO : deux contrats complémentaires, pas interchangeables
La confusion entre ces deux contrats est l’une des plus fréquentes chez les bailleurs d’immeubles entiers. En pratique, voici ce qui les distingue :
| Critère | MRI (Multirisque Immeuble) | PNO (Propriétaire Non Occupant) |
|---|---|---|
| Périmètre | L’immeuble entier (structure, parties communes, équipements collectifs) | Un ou plusieurs lots non occupés par le propriétaire |
| Garanties principales | Incendie, DDE, cat nat, RC propriétaire d’immeuble, effondrement | Dommages au lot, RC bailleur, recours des locataires |
| Couverture des parties communes | ✅ Oui (toiture, murs, escaliers, caves, canalisations) | ❌ Non |
| Usage type | Socle assurantiel de l’immeuble entier | Complément par lot pour le bailleur |
Pour un immeuble en monopropriété, la MRI (assurance multirisque immeuble) constitue le socle indispensable. L’assurance PNO peut la compléter lot par lot, mais ne la remplace en aucun cas. Ce n’est pas parce qu’un contrat PNO est en place que l’immeuble est correctement assuré : sans MRI, les parties structurelles restent sans couverture.
Les garanties essentielles d’une MRI pour un bailleur d’immeuble entier
Le contrat MRI d’un bâtiment en propriété exclusive doit couvrir au minimum : l’incendie et l’explosion, les dégâts des eaux, les catastrophes naturelles et technologiques, les tempêtes et événements climatiques, la responsabilité civile du propriétaire, et la garantie effondrement. Au-delà de ces garanties de base, plusieurs extensions méritent une attention particulière selon la configuration de votre bien : la protection juridique (litiges locataires ou prestataires), la recherche de fuite, la garantie perte de loyers suite à sinistre, les dommages électriques, et les aménagements extérieurs.
Pour les bâtiments mixtes (habitation + commerces au rez-de-chaussée), les installations spécifiques (panneaux solaires, piscine) ou ceux situés en zone à risque, des garanties adaptées sont nécessaires — un point souvent sous-estimé que nous abordons plus loin.
L’assurance MRI est-elle obligatoire en monopropriété ?
Ce que dit la loi : pas d’obligation stricte… mais des responsabilités lourdes
Contrairement à la copropriété, où la loi Alur impose depuis 2014 la souscription d’une assurance responsabilité civile au minimum, le bâtiment détenu par un seul propriétaire n’est soumis à aucune obligation légale générale d’assurance. Aucun texte n’impose au bailleur unique de souscrire une MRI ou une PNO.
Pour autant, cette absence d’obligation ne signifie pas absence de risque — bien au contraire. En l’absence d’assurance, le propriétaire est personnellement responsable, sur son patrimoine propre, de tous les dommages causés par le bâtiment : un locataire blessé dans un escalier défectueux, un dégât des eaux ayant touché un voisin, un incendie s’étant propagé à un bâtiment adjacent. Les articles 1240 et suivants du Code civil fondent cette responsabilité. Toute chose égale par ailleurs, le coût d’un seul sinistre grave peut dépasser largement la totalité des primes versées sur plusieurs décennies.
L’assurance dommages-ouvrage : l’exception obligatoire en cas de travaux
Si le bâtiment fait l’objet de travaux de construction, d’agrandissement ou de rénovation lourde, l’article L.242-1 du Code des assurances impose la souscription d’une assurance dommages-ouvrage avant le démarrage du chantier. En cas de manquement : jusqu’à 75 000 euros d’amende et 6 mois d’emprisonnement. Cette assurance couvre les vices de construction pendant 10 ans après la réception des travaux. Si vous envisagez une rénovation sur votre immeuble, consultez notre page dédiée à l’assurance dommages-ouvrage.
Quels risques concrets pour un immeuble en monopropriété mal assuré ?
La règle proportionnelle : le piège de la sous-déclaration
La règle proportionnelle de capitaux est le risque financier le plus méconnu — et le plus dévastateur — pour un bailleur de bâtiment entier. Le principe est simple : si la valeur de reconstruction déclarée à l’assureur est inférieure à la valeur réelle, l’indemnisation sera réduite dans la même proportion. Comme l’explique Index Habitation, la formule est implacable :
Indemnisation = Montant des dommages × (Valeur déclarée ÷ Valeur réelle)
Exemple concret : votre immeuble est assuré pour 500 000 €, mais sa valeur de reconstruction réelle est de 750 000 €. Un sinistre cause 200 000 € de dégâts. L’assureur ne vous versera que 133 333 € (200 000 × 500 000 / 750 000). Vous supportez 66 667 € de votre poche.
Il convient de vérifier que les capitaux assurés dans votre contrat correspondent bien à la valeur de reconstruction actuelle — pas au prix d’achat, pas à la valeur vénale, mais bien au coût de reconstruction à neuf du bâtiment. Vérifiez également que les limites contractuelles d’indemnité ne créent pas un plafond trop bas sur certaines garanties.
Immeubles mixtes, zones inondables, commerces aggravants : les oublis fréquents
Un bâtiment détenu en propriété exclusive peut présenter des facteurs de risque qui modifient considérablement le tarif et les conditions de couverture. Un commerce au rez-de-chaussée (restaurant, pressing, coiffeur) augmente le risque incendie. Des panneaux solaires en toiture ajoutent un risque électrique. Une localisation en zone inondable ou en quartier prioritaire de la politique de la ville change les conditions de garantie catastrophe naturelle. Autant de critères que les propriétaires omettent fréquemment de déclarer à leur assureur — parfois par méconnaissance, rarement par intention — et qui peuvent entraîner un refus d’indemnisation le jour du sinistre.
🔍 Chez Dargency, nous allons plus loin dans la vérification de votre contrat.
Lorsqu’un bailleur d’immeuble entier nous sollicite, nous ne nous contentons pas de comparer les tarifs. Nous vérifions systématiquement chaque bien sur les points qui changent tout en assurance : surfaces réelles à déclarer, situation en zone inondable, implantation dans un quartier prioritaire, présence d’une piscine, de panneaux solaires ou de commerces susceptibles d’aggraver le risque. Autant de critères souvent oubliés — et qui peuvent entraîner une application de la règle proportionnelle ou un refus d’indemnisation.
Assurer son immeuble en monopropriété à Lyon, Grenoble ou Annecy : les spécificités locales
Lyon — immeubles anciens et densité urbaine
Le marché lyonnais se caractérise par un parc de bâtiments anciens, une forte densité urbaine et des prix élevés (autour de 4 600 €/m² en moyenne en 2025). Pour un bailleur d’immeuble entier à Lyon, trois facteurs impactent directement le contrat MRI. Premièrement, les dégâts des eaux en cascade : dans un bâtiment ancien avec des canalisations vétustes, un sinistre peut affecter plusieurs étages simultanément. Deuxièmement, la présence fréquente de commerces en rez-de-chaussée, notamment dans les arrondissements centraux (1er, 2e, 7e), qui modifie le niveau de risque incendie. Troisièmement, la valeur de reconstruction souvent sous-estimée : les coûts de reconstruction dans une zone dense comme Lyon sont significativement supérieurs à la moyenne nationale.
Grenoble — rendement attractif, risques spécifiques
Grenoble offre l’un des meilleurs rapports rendement/prix d’entrée de la région pour les immeubles de rapport, avec un prix moyen autour de 2 700 €/m² et des rendements bruts pouvant atteindre 6 à 8 %. Mais la ville présente des risques spécifiques à prendre en compte dans votre contrat MRI : exposition sismique (zone de sismicité modérée), risque d’inondation pour les bâtiments proches de l’Isère, et un parc ancien nécessitant des travaux de mise aux normes énergétiques (DPE collectif obligatoire depuis 2024 pour les monopropriétés). Sous réserve de la configuration exacte du bien, ces facteurs peuvent entraîner des surprimes ou des exclusions si le questionnaire de souscription n’est pas correctement renseigné.
Annecy — patrimoine premium, valeur de reconstruction élevée
Annecy se positionne sur un marché patrimonial haut de gamme avec des prix parmi les plus élevés de la région. Pour un propriétaire unique, le risque principal est la sous-évaluation des capitaux assurés : la valeur de reconstruction d’un bâtiment dans le centre historique d’Annecy — matériaux nobles, contraintes architecturales, accès de chantier limité — peut être très supérieure à ce qu’un propriétaire imagine. Il convient de vérifier que votre contrat MRI prend bien en compte ces spécificités locales, sous peine de voir appliquer la règle proportionnelle en cas de sinistre.
Comment obtenir un devis adapté pour votre immeuble en monopropriété ?
Les informations indispensables pour un devis fiable
Un devis de MRI pertinent ne peut pas reposer sur la seule surface habitable. Pour obtenir une proposition réellement adaptée à votre bien, préparez les éléments suivants : la surface développée totale (pas uniquement la surface habitable — incluez caves, combles, locaux techniques), l’année de construction et les matériaux principaux (toiture, murs, planchers), le nombre de lots et leur affectation (habitation, bureaux, commerces), la présence d’équipements spécifiques (ascenseur, chaufferie collective, panneaux solaires, piscine), l’historique de sinistralité sur les 3 à 5 dernières années, et le DPE collectif si disponible.
De nombreux bailleurs témoignent de la difficulté à comparer les offres de MRI et à identifier les garanties réellement essentielles. C’est précisément ce type d’accompagnement technique que nos clients apprécient — notamment sur les dossiers complexes comme les bâtiments mixtes ou les SCI multi-actifs.
Check-list : 7 questions à se poser avant de renouveler votre assurance d’immeuble
Avant chaque échéance annuelle, passez en revue ces points critiques :
| 1 | L’immeuble est-il bien déclaré comme immeuble en monopropriété (et pas comme simple logement individuel) ? |
| 2 | La valeur de reconstruction déclarée est-elle réaliste par rapport aux coûts actuels du bâtiment ? |
| 3 | Le contrat couvre-t-il bien toutes les parties structurelles (toiture, murs, escaliers, caves, locaux techniques) ? |
| 4 | La responsabilité civile du propriétaire d’immeuble est-elle clairement définie et suffisante ? |
| 5 | Les commerces ou activités particulières dans l’immeuble sont-ils correctement déclarés ? |
| 6 | Les franchises et exclusions sont-elles compatibles avec votre capacité financière en cas de sinistre ? |
| 7 | Avez-vous comparé votre contrat avec d’autres propositions via un devis détaillé récent ? |
Si vous répondez « non » ou « je ne sais pas » à l’une de ces questions, il peut être pertinent de faire auditer votre contrat actuel par un courtier spécialisé.
Conclusion
En tant que propriétaire unique d’un bâtiment entier — que ce soit en nom propre ou via une SCI —, trois impératifs doivent guider votre démarche en matière d’assurance : souscrire une MRI adaptée à la configuration réelle de votre bien, déclarer des capitaux de reconstruction cohérents pour éviter la règle proportionnelle, et ne négliger aucun facteur aggravant (commerces, zone inondable, équipements spécifiques). L’assurance PNO complète la MRI lot par lot, mais ne la remplace jamais.
Si vous possédez un immeuble en monopropriété à Lyon, Grenoble, Annecy ou ailleurs en Rhône-Alpes et souhaitez vérifier que vos garanties actuelles protègent correctement votre patrimoine, Jassuremonbien.com vous accompagne dans cette démarche, sans engagement. Demandez votre audit gratuit →
Après avoir travaillé pendant 20 ans auprès des administrateurs de bien, j’ai fait d’une passion pour l’immobilier mon métier.
D’abord négociateur en location, j’ai ensuite occupé des fonctions de conseiller privé en investissement locatif au sein d’un groupe leader du marché de l’administration de biens en France.
J’ai évolué en quittant le coeur du métier pour commercialiser des solutions aux gestionnaires locatifs et syndics professionnels : externalisation de documents, d’états des lieux.
Depuis 2016, je me suis spécialisé dans les solutions d’assurances auprès des Administrateurs de biens : Dommages ouvrage, multirisques immeuble, PNO, GLI, multirisques Habitation. Tout d’abord comme salarié, puis en 2021, j’ai décidé de me lancer dans l’entreprenariat en créant mon cabinet de courtage d’assurance : DARGENCY
Parallèlement à mon activité professionnelle, j’ai investi dans 5 biens destinés à la location, j’ai pu mettre en pratique avec succès les connaissances acquises dans mon activité professionnelle.