Vous êtes propriétaire d’un appartement donné en location, et vous vous demandez : Pourquoi prendre une assurance propriétaire non occupant ? Alors que mon bien est couvert par l’assurance habitation du locataire et dans le cas d’une copropriété par l’assurance immeuble.
Nous allons détailler ici un exemple qui montre les limites des assurances immeuble et habitation du locataire par un cas pratique réel.
Un bon exemple vaut milles arguments, et quoi de de mieux que de prendre ma propre expérience suite à un dégât des eaux consécutif d’une tempête.
Pourquoi prendre une assurance propriétaire non occupant : la loi
Tout d’abord pour lever tout doute : l’assurance PNO est obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR de 2014.
Cette obligation a pour but de protéger le patrimoine d’un propriétaire, en palliant au trou de garantie des autres assurances obligatoire qui couvrent le bien.
L’assurance Habitation :
Celle du locataire couvre les biens du locataire mais pas les embellissements réalisés par le propriétaire, il y a donc un trou de garantie sur cette partie.
Pire, entre 2 locataires ou quand le bien est vide, il n’y a pas d’assurance habitation, il ne serait pas gérable de faire prendre une assurance temporaire au propriétaire non occupant lors de chaque changement de locataire.
L’assurance PNO va permettre en un seul contrat, souscrit une fois et renouvelé tacitement chaque année de couvrir le bien pleinement lors que celui-ci est vide et occupé par un locataire.
L’assurance Immeuble pour un bien en copropriété :
A défaut d’assurance PNO, l’assurance de l’immeuble peut intervenir à titre subsidiaire sur le contenu et les embellissements du propriétaire. Cependant, en tant que propriétaire bailleur, vous n’avez pas forcément connaissance des détails du contrat immeuble. A moins d’être le syndic bénévole, vous rencontrerez des difficultés à connaitre en temps réel le niveau des garanties et les franchises applicables. Celles-ci peuvent être modifiées chaque année en fonction de l’évolution du risque assurable, et notamment s’il a subi plusieurs sinistres.
En outre, nombre de contrats immeuble proposent encore des garanties trop faibles pour protéger à titre subsidiaire le propriétaire non occupant. Je rappelle que ce n’est pas son rôle premier, mais dans le cadre de notre activité, chez Jassuremonbien.com et Dargency, nous proposons des assurances immeubles avec des niveaux de garanties élevées qui viendront notamment épauler le PNO défaillant.
Pourquoi prendre une assurance propriétaire non occupant : Cas particulier de la perte de loyer.
Lors des audits que j’ai pu réaliser dans le cadre de mon activité, je me suis rendu compte que beaucoup de contrats d’assurance, de petits immeubles notamment, ne couvraient pas la perte de loyers, ni la perte d’usage d’ailleurs !
Perte de loyers VS Perte d’usage :
- La perte de loyers va permettre au propriétaire bailleur de se faire rembourser les loyers par l’assurance si un sinistre rend le bien impossible à louer. (A condition que celui-ci soit effectivement loué au moment du sinistre)
- La perte d’usage c’est la même chose, mais pour un propriétaire occupant. Ici, pas de loyers mais l’impossibilité d’occuper son bien et être dans l’obligation de se reloger.
Si vous n’avez pas de PNO, et qu’un sinistre vous laisse dans l’incapacité de relouer votre bien parce que les travaux trainent, vous ne pourrez pas compter sur l’assurance immeuble pour vous verser les loyers.
Au-delà de la prise en charge des sinistres, l’assurance propriétaire non occupant va également inclure une garantie perte de loyers. Elle s’applique si un sinistre touchant votre bien loué vous empêche de percevoir les loyers afférents.
La perte de loyers de la PNO n’a rien à voir avec l’assurance loyers impayés (GLI).
La GLI va vous indemniser dans le cas d’un impayé de votre locataire, c’est une assurance de perte pécuniaire, et non une assurance de dommage comme l’est la PNO. La GLI est acquise sur la base de la solvabilité des locataires. La PNO ne tient pas compte de la présence ou non d’un locataire. »
Venez découvrir l’assurance GLI de j’assure mon bien
La tempête du 23/10/2019
Historique
En 2019, je possédais un appartement dans un immeuble du Sud de la France, dont j’étais propriétaire depuis 2007.
Celui-ci, est situé dans un petit immeuble de 4 lots et j’en suis le syndic bénévole. L’immeuble est ancien et le toit à plus de 80 ans. Nous avions subi des alertes les années précédentes lors de fort coups de vent, accompagnés de pluies. Des tuiles ont glissé ou se sont cassé par la violence de l’orage. Les tuiles, laissant passer l’eau cela a conduit à un dégât des eaux dans l’autre appartement situé sous les toits de la copropriété.
L’appartement est loué depuis 10 ans, mais en 2019 il est nécessaire de faire une remise en état de l’appartement, je fais repeindre les murs et plafond dans tout l’appartement et change la cuisine équipée. Au moment de la tempête j’ai un nouveau locataire depuis 2 mois à peine.
Le sinistre
Le 23/10/2019, une tempête casse des tuiles, les pluies torrentielles qui s’abattent sur le toit s’écoulent alors directement sur le faux plafond de la chambre plutôt que de rejoindre les chenaux.
Le faux plafond s’effondre sur le lit, l’eau continue de s’écouler dans la chambre sur le parquet, le lit et dans le placard à vêtement.
Les dégâts sont conséquents : Lit entièrement foutu, plafond en partie effondré, parquet gondolé, placard en partie inutilisable et vêtement détrempé.
Je fais une déclaration de sinistre dégâts des eaux signées par le locataire, le propriétaire et l’immeuble.
Rapidement, nous organisons une expertise pour compte commun avec l’assureur de l’immeuble, et du locataire.
Les travaux sont chiffrés et seront pris en charge par chacune des assurances, mais c’est là qu’intervient le délicat problème d’une réfection totale du toit.
La réfection du toit et le temps nécessaire pour la réalisation des travaux
Le toit est bâché le temps que des travaux de réfection du toit soit engagé. Le bâchage du toit temporaire n’est pas étanche et lors d’autres pluies, l’eau continue de couler dans l’appartement. Il est nécessaire de refaire la couverture intégralement mais le budget de 25000€ nécessite de faire plusieurs réunions pour convaincre les copropriétaires réticents, faire effectuer les devis et valider le choix par une assemblée générale extraordinaire.
Il faut ensuite lever les fonds et réserver un créneau avec le couvreur.
Mais comme tout bon artisan, il est très demandé et à un agenda chargé. Il propose d’effectuer les travaux 5 mois plus tard, en avril 2020. On ne le sait pas encore mais ce sera en plein confinement.
Départ du locataire qui ne peut rester dans un appartement devenu insalubre
Le locataire refuse de rester dans les lieux avec une chambre qui prend l’eau à chaque pluie accompagnée de vent, l’humidité qui s’installe dans le logement, en l’impossibilité d’utiliser la chambre.
Mi-décembre d’un commun accord, nous réalisons l’état des lieux de départ du locataire.
Je laisse filer quelques semaines le temps de se caler sur l’agenda, et lever les fonds auprès des copropriétaires pour payer l’acompte des travaux du toit.
En février 2020, je décide de rouvrir le dossier pour activer la prise en charge de la perte de loyer.
Je reprends contact avec l’expert qui est intervenu pour compte commun. Celui-ci me précise que c’est la PNO qui doit intervenir car de toute manière l’assurance immeuble ne propose pas cette garantie. En effet le contrat de l’immeuble était un contrat ancien, qui ne prévoyait pas cette garantie.
Pourquoi est-ce si long ?
Il faut comprendre, qu’il n’est pas possible d’effectuer les travaux du bien : refaire le plafond en Placoplatre et le plancher tant que le toit n’est pas réparé. Car si un nouveau dégât des eaux arrivait alors que le toit n’a pas été réparé, l’assurance va considérer que c’est un sinistre répétitif, et c’est une exclusion de garantie.
C’est la raison pour laquelle lors du règlement sur facture des travaux suite à sinistre, l’assureur réclame systématiquement la facture de réparation d’origine du sinistre. Ce peut être un joint de lave-linge si c’est lui qui en fuyant a inondé l’appartement.
Dans mon cas l’origine du sinistre est la suivante : un dégât des eaux suite à une infiltration par toiture, causé par une tempête. (Vent de plus de 100 km/h)
Donc tant que le toit n’est pas réparé je ne peux réparer l’appartement, car je m’expose à un nouveau sinistre, et cette fois-ci il ne sera pas couvert par les assureurs, qu’ils soient assureurs de l’immeuble, du locataire ou du PNO.
Prise en charge de la perte de loyers par l’assureur PNO
J’entre en relation avec mon assureur PNO, qui selon les CG du contrat couvre la perte de loyer.
Il relance alors l’expert qui était intervenu et lui demande de chiffrer la perte de loyer.
L’assurance PNO de j’assuremonbien couvre la perte de loyer pendant 1 an maximum.
Le 13 mars 2020, confinement généralisé, les délais ne seront pas tenus.
Au retour du confinement, il y a non seulement du retard sur le calendrier mais on manque également de matière première.
Sachez que si le contrat prévoit une couverture maximum d’un an en général, cette perte de loyer se chiffre lors d’une négociation avec l’expert, n’hésitez pas rentrer en contact avec lui pour défendre vos intérêts.
Dans mon cas, j’ai adressé un courrier en février 2020 estimant la fin des travaux à mai 2020, soit une prise en charge de 5 mois de loyers (HC)
Le dossier a été traité en avril 2020, l’assureur s’est empressé de régler le dossier pendant le confinement sachant pertinemment que les délais allaient s’allonger à cause du confinement.
Finalement, pourquoi prendre une assurance propriétaire non occupant ?
Les travaux auront finalement lieu en aout 2020 alors que le locataire a quitté les lieux en décembre 2019.
Ces 8 mois de travaux ont plombé l’équilibre de l’opération financière lié à la location de mon bien. Sans la prise en charge de la perte de loyer par l’assurance propriétaire non occupant, je n’aurai pas pu rembourser le crédit et allait au-devant de gros problème financier.
En effet, si le cout du crédit était nettement inférieur au loyer encaissé, l’opération devait rouler au fil des ans. J’avais une marge conséquente pour adapter mon loyer à la baisse si mon bien devenait difficile à louer sur un marché tendu. J’étais assez réactif mais n’avait pas prévu d’être confronté à un évènement extérieur qui m’empêche de louer mon bien.
L’assurance PNO est la seule qui m’a permis d’être pleinement sécurisé et m’a couvert pour un évènement que je n’avais pas imaginé, tout ça pour un cout très faible.
Nous proposons des assurances PNO pour appartement à partir de 72€/an. (Tarif avril 2022)
la démonstration devrait vous convaincre si vous avez encore des doutes sur l’intérêt d’une telle assurance.
Après avoir travaillé pendant 20 ans auprès des administrateurs de bien, j’ai fait d’une passion pour l’immobilier mon métier.
D’abord négociateur en location, j’ai ensuite occupé des fonctions de conseiller privé en investissement locatif au sein d’un groupe leader du marché de l’administration de biens en France.
J’ai évolué en quittant le coeur du métier pour commercialiser des solutions aux gestionnaires locatifs et syndics professionnels : externalisation de documents, d’états des lieux.
Depuis 2016, je me suis spécialisé dans les solutions d’assurances auprès des Administrateurs de biens : Dommages ouvrage, multirisques immeuble, PNO, GLI, multirisques Habitation. Tout d’abord comme salarié, puis en 2021, j’ai décidé de me lancer dans l’entreprenariat en créant mon cabinet de courtage d’assurance : DARGENCY
Parallèlement à mon activité professionnelle, j’ai investi dans 5 biens destinés à la location, j’ai pu mettre en pratique avec succès les connaissances acquises dans mon activité professionnelle.
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