SMACL sort de la branche immeuble au 31/12/2022, il est probable que les résultats négatifs de la branche au sein de la compagnie, est actés la décision de la compagnie de sortir de la branche immeuble.

 

Pourquoi une compagnie résilie tous ses contrats ?

 

Ce sont des choses qui arrivent régulièrement, notamment pour les compagnies qui ont pratiqué des tarifs très compétitifs pour rentrer sur un marché. Ce fut le cas de SMACL qui a pris une part conséquente du marché de l’immeuble de copropriété en peu de temps.

Diffusant largement ses services auprès des grands courtiers du secteur, comme les petits.

 

Pour la plupart des gros courtiers, comme c’est le cas d’ENTORIA notamment, l’information est connue depuis quelque temps et ceux-ci ont pu replacer leur portefeuille auprès d’autres compagnies.

ENTORIA (Ex AXELLIANCE) a replacé son portefeuille auprès d’ACHEEL en conservant les mêmes garanties pour ces contrats, mais pas sans avoir au préalable nettoyer son portefeuille des immeubles sinistrés.

 

Comment est composée une prime d’assurance ?

 

La prime que vous payez ne sert pas dans son intégralité pour payer les sinistres que vous ou les autres clients du même assureur vont subir.

La prime est composée des éléments suivants : (les pourcentages sont là à titre indicatif, pour vulgariser)

– Taxe assurance : 15%

– Frais de distribution : 15-25%

– Frais de gestion : 15-20%

– Réserves allouées aux sinistres : 40-55%

Finalement une part assez petite (40-50%) sert à régler les sinistres de l’ensemble des clients. En assurance les risques sont mutualisés (et réassurés).

Il est aisé de comprendre qu’il faut beaucoup de prime d’assurance à 1000€ pour payer l’incendie d’un immeuble qui aura couté 200000€. Notamment car sur les 1000€, seulement 500 servent à régler les sinistres.

 

Les assureurs travaillent tous en suivant de très près leur rapport sinistre à prime, mais Késako ?

 

Qu’est-ce qu’un rapport sinistre sur prime ?

 

On va faire un peu de mathématiques :

 

La compagnie additionne :

– les sinistres qu’elle a eu à payer,

– les évaluations qu’elle chiffre pour les sinistres en cours,

– les recours qu’elle pensent subir,

 

Elle retire :

• Les recours qu’elle pensent effectuer,

 

Ce montant, elle le pose sur le montant des primes hors taxes qu’elle a encaissée (sur une durée donnée).

(Montant des Sinistres/ primes HT) *100, c’est ça le rapport sinistre à prime (S/P).

 

A quoi sert -il ?

 

Il sert de guide à la compagnie pour voir si elle est dans les clous de la rentabilité.

Elle vise un rapport sinistre à prime proche de 0.

Plus le rapport sinistre à prime (S/P) est proche de 0 plus elle gagne de l’argent, à l’inverse dès qu’il se rapproche de 50%, elle se rapproche de la perte financière.

Quand elle dépasse les 50% elle est clairement déficitaire. Rappelez-vous ce que je vous expliquais plus haut, pas plus de 50% de la prime n’est allouée aux sinistres.

 

Il lui sert aussi de guide pour augmenter ses primes annuelles tout en tenant compte de l’indice FFB également.

 

Que se passe t’il quand le S/P se rapproche des 50% ?

 

La compagnie n’a alors plus d’autre choix que de nettoyer son portefeuille, en durcissant ces conditions d’accès à ses contrats et en résiliant les contrats qu’elle considère trop risqué.

 

La compagnie fait constamment de la surveillance de portefeuille et résilie les contrats qu’elle estime trop consommateur de sinistre, en montant ou par de la récurrence.La récurrence de sinistre est le signe d’une dégradation ou d’un mauvais entretien d’un immeuble, qui se soldera statistiquement par un sinistre grave.

 

C’est pour cela qu’un immeuble peut se retrouver résilié s’il a eu 2 sinistres dans la même année alors qu’il n’en avait eu aucun pendant les 10 précédentes chez cet assureur.

 

Dans certains cas, quand il n’est plus possible de redresser la barre, la compagnie décide carrément de fermer la branche. On coupe la branche pourrie avant que celle-ci n’attaque la santé de l’arbre. C’est certainement le choix qu’a fait la compagnie SMACL.

 

Quelle leçon en tirer ?

 

D’un point de vue globale, la pratique de tarif assurantiel bas se solde fréquemment par un rapport sinistre à prime qui s’envole, et la fermeture de la branche immeuble de la compagnie.

Ainsi, s’affronte 2 écoles :

• Ceux qui vont chercher le meilleur prix tout le temps, ils seront résiliés au moindre sinistre, ou devront trouver régulièrement une solution nouvelle quand la branche fermera.
• Ceux qui vont chercher de la stabilité, ils payeront généralement une prime un peu plus chère mais devraient pouvoir obtenir de la continuité auprès de leur assureur même après quelques sinistres.

Libre à chacun de choisir son camp.

 

Que deviennent les immeubles sinistrés ?

 

Les immeubles sinistrés doivent maintenant trouver une solution de remplacement, et ce n’est jamais le meilleur moment pour négocier une bonne prime.

 

En général, une partie non négligeable des compagnies sur le marché va tout simplement refuser de coter le risque (vous faire une proposition).

 

Pour le gestionnaire de l’immeuble, qu’il soit syndic professionnel ou bénévole, cela devient vite le parcours du combattant pour trouver une solution, et rapidement. En effet, la faculté de résiliation de l’assureur comme pour l’assuré doit être faite par LRAR en respectant un préavis de 2 mois avant l’échéance annuelle du contrat. (En général, vérifier vos CP)

 

Consultez-nous pour que nous puissions vous trouver la solution la mieux adaptée à votre immeuble !

 

Pour cela, il va falloir se tourner vers des assureurs spécialisés au travers de courtiers spécialisé comme nous : DARGENCY , car les agents de quartiers des grandes compagnies, n’ont souvent pas d’appétences pour ce genre de risque. Ils vont pratiquer des tarifs volontairement exorbitant pour vous décourager.

 

Quelles solutions vont vous être proposées ?

 

Le nouvel assureur, va reprendre le calcul du S/P pour estimer la prime juste.

Il faudra pour cela vous munir et lui transmettre votre relevé d’information ou statistique sinistres des 36 derniers mois.

Bonne nouvelle, on peut s’en charger ! En remplissant ce document.

 

3 solutions vont se dégager :

 

Une prime très élevée sans franchise destinée à absorber le montant des sinistres passés. Cette solution sera acceptable quand le montant des sinistres passés ne sera pas trop élevé.

 

Une prime correcte et de grosses franchises sur les garanties impactées par les sinistres précédent.

Dans le calcul, l’assureur va simplement définir une franchise et va reprendre vos sinistres précédents. Il va retirer cette franchise de ceux-ci comme si elle existait déjà, jusqu’à arriver à un rapport sinistre sur prime convenable (sous les 50%).

Ainsi si vous aviez eu un incendie de 50000€, pour vous proposer une prime raisonnable, il ne serait pas étonnant que celui-ci vous propose une franchise de 50000€ sur la garantie incendie uniquement.

 

Une prime correcte et une franchise générale.

Si vos sinistres impactent des garanties différentes, alors il sera plus sage pour lui de proposer une franchise générale, à appliquer pour chaque sinistre.

Dans son calcul, comme ci-dessus, Il va retirer cette franchise de tous les sinistres comme si elle existait déjà, jusqu’à arriver à un rapport sinistre sur prime convenable (sous les 50%)

 

Nous pouvons vous proposer plusieurs solutions, que vous soyez syndic bénévole ou professionnel, n’hésitez pas à venir en discuter avec nous en prenant contact :

Par courriel : franck@jassuremonbien.com / Tel : 0663905058